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開発・農転について


~高崎市残土条例~

平成25年7月1日に施行された土砂等の堆積の規制に関する条例(通称:残土条例)について、今まで業務を通じて許可申請に至った経緯はありませんが、開発業者側から見ると、非常に煩雑で許可を得るまでに期間と経費を要する申請、という印象のようです。
他の許可案件に絡む盛土であれば、届出で済むようですが、単独での残土条例許可申請の可能性がある場合は、計画段階で適法妥当に避けていきたい案件なのだと思います。
要件として、500㎡以上の盛土がありますが、例えば開発地が市街化区域内で800㎡の場合、開発許可は不要ですが、盛土を500㎡以上するのであれば、残土条例にかかることになります。そのため、残土条例許可申請を行うか、造成計画をよく見直して、盛土を500㎡未満に抑えることができるのか等々、アイデアとテクニックを駆使しての判断を求められることになります。参考に、下記に要件等掲載しました。


  1. 条例の目的

    土砂等の堆積に関して、市民の生活の安全確保及び生活環境の保全に寄与することを目的とします。


  2. 土砂等とは

    土砂、岩石及び土砂等に混入し、又は付着したもの(廃棄物に該当するものは除く)


  3. 土砂等の堆積とは

    条例では、「埋立て、盛土その他の土地への土砂等の堆積(製品の製造又は加工のための原材料の堆積を除く。)をいう。」と定義しております。例えば、山間部の谷地の埋立て、農地改良等、土砂等を用いて土地を埋め立てたり盛土を行う行為やストックヤード等土砂等を堆積している行為を対象としております。
    ※土砂等であれば、その質や有価物か無価物か等は関係ないのでご注意ください。


  4. 土砂等の堆積に関する手続きについて

    土砂等の堆積を行おうとする方は、土砂等の堆積に係る土地の区域面積が500㎡以上のときは、土砂等の堆積に関する事業計画を定め、許可申請が必要になります。
    許可を申請しようとする事業者は、あらかじめ、事業計画の周知を図るため、事業計画予定地に標識を設置し、近隣住民等との協議(説明会開催等)及び市との事前協議をする必要があります。※事業計画によって、標識設置及び近隣住民協議を省略できる場合があります。


  5. 許可基準について

    A|土砂等の流出、崩壊等を防止する上での基準(土砂等の堆積の基準)
    ア:堆積する土砂等の高さ、のり面の勾配
    イ:排水施設、擁壁等
    ウ:地形等に応じ配慮すべき事項等
    B|許可申請者等の資力、信用
    C|計画の妨げとなる権利を有する者の同意
    D|堆積に使用する土砂等の安全基準


  6. 許可申請手続きのいらないもの

    A|土砂等の堆積に係る土地の面積が500㎡未満の土砂等の堆積
    B|土地造成その他の事業の区域内において行う土砂等の堆積で当該事業の区域における土砂等のみを用いて行うもの
    C|法令又は他の条例の規定による許可等の処分その他の行為として行う土砂等の堆積で、市長に届け出たもの
    [例] 都市計画法、道路法、河川法、土地区画整理法、宅地造成規制法等
    D|公益性が高いと認められる事業の実施に係る行為のうち無秩序な土砂等の堆積となる恐れがないもの
    [例] 都市計画事業、土地改良事業、道路又は河川に関する事業等
    E|災害復旧のために必要な応急措置として行う土砂等の堆積
    F|法令もしくは条例又はこれらに基づく処分による義務の履行に伴う土砂等の堆積
    G|運動場の砂利敷その他の通常の管理行為として行う土砂等の堆積
    H|土質改良プラントその他の施設の敷地内において当該施設で化学的に性質を改良した土砂のみを用いて行う土砂等の堆積
    I|採石法及び砂利採取法の認可に係る土地の区域において採取された土砂(岩石及び砂利の採取のために除去した土砂を除く。)のみを用いて行う土砂等の堆積
    J|国又は地方公共団体における土砂等の堆積


  7. 届出をすれば許可申請手続きのいらないもの

    A|許可不要行為として行う土砂等の堆積の届出書(様式13号) 
    法令又は他の条例の規定による許可等の処分その他の行為として行う土砂等の堆積
    [例] 都市計画法、土地区画整理法、宅地造成規制法、道路法、河川法、採石法、砂利採取法、都市公園法、地すべり等防止法等
    ※道路位置指定、優良宅地認定を追加(平成25年11月1日改正)
    ※森林法を削除(平成26年7月1日改正)
    B|無秩序な土砂等の堆積でない旨の届出書(様式第13号の2)
    ア:運動場の砂利敷その他の通常の管理行為として行う土砂等の堆積
    イ:土質改良プラントその他の施設の敷地内において当該施設で化学的に性質を改良した土砂のみを用いて行う土砂等の堆積
    ウ:採石法及び砂利採取法の認可に係る土地の区域において採取された土砂(岩石及び砂利の採取のために除去した土砂を除く。)のみを用いて行う土砂等の堆積
    エ:国又は地方公共団体における土砂等の堆積
    ※該当する場合は届出が必要になります。(平成26年1月1日改正)


~開発許可とは~

開発許可制度は、開発区域の規模及び予定建築物の用途に応じて、道路、公園、排水、給水等の必要な施設の設置を義務づけ、良好な水準の都市形成の誘導を図ろうとするとともに、市街化調整区域にあっては一定のものを除き開発及び建築等の行為を制限して、無秩序な市街化を防止するという目的を達しようとしているものです。


~線引き~

線引きとは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることをいいます。 市街化を促進する地域と抑制する地域に分け、効率的な住環境の形成を促進すると同時に、無秩序な開発を防止することが目的です。なお線引きは、都市計画法での区域区分と同じ意味です。群馬県内では、昭和46年3月31日に、前橋市、高崎市、伊勢崎市、旧佐波郡境町(現伊勢崎市)において本県における最初の線引きが行われ、その後、次のとおり線引きが行われています。

  1. 昭和46年3月31日
    前橋市・高崎市・伊勢崎市・旧佐波郡境町(現伊勢崎市)
  2. 昭和46年12月25日
    太田市・旧新田郡尾島町(現太田市)・旧新田郡新田町(現太田市)・邑楽郡大泉町
  3. 昭和48年12月20日
    桐生市
  4. 昭和50年7月1日
    旧群馬郡群馬町(現高崎市)
  5. 昭和52年8月31日
    館林市・旧多野郡新町(現高崎市)・邑楽郡邑楽町・邑楽郡明和町・邑楽郡千代田町・邑楽郡板倉町
  6. 昭和62年7月1日
    藤岡市
  7. 平成3年3月15日
    佐波郡玉村町
  8. 昭和50年
    非線引都市計画区域における3,000平方メートル以上の開発行為及びゴルフ場等の特定工作物を目的とした開発行為について許可必要な範囲が拡大されました。また、線引きの時点で既に宅地となっていた土地についての既存宅地制度が創設されています。
  9. 昭和60年4月1日
    政令改正による市街化調整区域内の大規模開発の規制緩和に伴い、5ヘクタール以上の開発行為についても許可ができるよう県規則を改正し、施行されました。
  10. 平成13年5月18日
    改正都市計画法が施行(既存宅地制度が廃止され、都市計画区域外においても法が適用)されました。
  11. 平成19年11月30日
    改正都市計画法が施行(市街化調整区域内の大規模開発を許可できる基準が廃止され、また、病院、福祉施設、学校、庁舎等の公共公益施設が新たに開発許可の対象となる等)されました。


【市街化区域と調整区域】
【個人開発(11号)】
【既存宅地とは】
【審査会基準とは】
【造成工事の心得】
【高崎市残土条例】
【不許可とならないためには】


~既存宅地内建物とは~

高崎市開発審査会基準(都市計画法第34条第14号)の運用について、高崎市開発審査会は平成15年12月1日より開発審査会の基準を包括承認基準と個別提案基準の2つに分けて運用していますが、提案基準のなかで内容が極めて類型的な案件について定型的に処理し、手続きの合理化、迅速化を図るために包括承認基準を設けています。
包括承認基準には9類型ありますが、その中の「既存宅地内建物」の要件等について説明します。

  1. 申請地は、次のいずれかに該当するもの。
    (1)線引きの際、宅地として土地登記簿に登記されていた土地で、線引きの日以降も引き続き宅地として土地登記簿に登記されているもの
    (2)線引きの際、市の固定資産税課税台帳上宅地として評価されていた土地で線引きの日以降も引き続き市の固定資産税課税台帳上宅地として評価されているもの
    (3)前2号に掲げる土地のほか、線引きの際及び線引きの日以降宅地であったものと市長が認める土地
    (4)土地改良法に基づく土地改良事業による換地処分が行われた土地で、その換地前の土地が前3号のいずれかに該当するもの
  2. 申請地は、これまでに「包括承認基準3 敷地増」の許可を取得した土地でないこと。
  3. 申請地は、40以上の建築物が60m以下の敷地間隔で連たんしている区域内の土地であること。
  4. 予定建築物は、 第二種低層住居専用地域内に建築することができる建築物であること。
  5. 一区画の有効宅地面積は150㎡以上であること。
  6. 予定建築物の高さは10m以下であること。
  7. 申請地を再開発(建物用途は戸建住宅に限る)して道路、その他必要な公共施設等を整備する場合は、法第33条の許可基準に加え、次の基準に適合すること。
    (1)開発区域内の道路(取り付け道路を含む。)は幅員6,0m(小区間で車両の通行上支障のない場合は5,0m。)以上で袋路状でないこと。ただし、次のいずれかに適合し避難及び車両の通行上支障がない場合はこの限りでない。
    ア 当該道路の延長若しくは当該道路と他の道路との接続が予定されている場合。
    イ 転回広場及び避難通路が設けられている場合。
    ウ 3,000㎡未満の開発行為において、延長に応じて転回広場が設けられている場合。
    (2)開発行為に伴う公共施設は、法第32条の規定を満足し、かつ、当該公共施設を管理することとなる国又は地方公共団体に所有権を帰属することが確実であること。
  8. 開発又は建築を行うために他の法令による許認可等が必要な場合は、その許認可が受けられるものであること。


~調整区域に家を建てるには(個人開発)~

いわゆる調整区域に家を建てる場合、各自治体により、開発条件が異なりますので、ここでは高崎市を例にしてお話します。市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域であり原則として宅地造成や建物の建築ができない区域になります。しかしながら、スプロール防止の観点から支障のないと認められるもの等であれば、都市計画法第34条により例外的に開発行為が認められています。高崎市では、都市計画法第34条に基づき、以下の条例及び運用基準を定めています。
法第34条第1号(公益施設・日用品小売店舗等)
法第34条第9号(ガソリンスタンド・コンビニ等)
法第34条第11号(自己の居住の用に供する住宅)
法第34条第14号(高崎市開発審査会基準)
 この中で、11号の「自己の居住の用に供する住宅」とあります。つまり調整区域ではありますが、建てたい土地の条件(施主の要件もあります)が、基準に合致すれば新築が建てることができます。以下、概要ですが高崎市より示されている条件です。

  1. 次の各要件に適合する土地であること。
    ・60m以下の敷地間距離で、40連たんが確認できること
    ・急傾斜地崩壊危険区域、砂防指定区域、宅地造成工事規制区域、地すべり防止区域など、災害の発生するおそれのある区域でないこと。
    ・平成16年3月31日において農振青地でないこと。
    ※平成18年1月23日において高崎市に編入しました、群馬郡群馬町及び多野郡新町 の区域につきましては、上記中、「平成16年3月31日」を「平成18年1月22日」と読み替え
  2. 建物の用途は「自己の居住の用に供する住宅」であること。
    新たな道路付けを伴う宅地分譲型の開発行為は、スプロール的な開発を助長するものと判断し、認めない方針です。
  3. 敷地の最低接道長さを4メートル以上とすること。
    この要件は、豊な自然環境の中で既存集落と調和した優良な宅地の供給を誘導していくため、郊外住居に必要な自動車や人の出入りをスムーズにし、ゆとりある土地利用ができるように定めたものです。
  4. 最低敷地面積が250㎡以上であること。
    敷地面積とは、道路後退の部分を除いた土地の面積をいいますので、許可される面積とは異なる場合があります。

※上記詳細及び施主の条件等は当事務所へお問い合わせください。


~市街化区域と調整区域~

1.市街化区域

都市計画法に基づき指定され、都市計画区域における区域区分(線引き)の一つです。市街地として積極的に整備する区域で、用途地域等を指定し、道路や公園、下水道等
の整備を行い、住宅や店舗、工場など、計画的な市街化を図る区域です。都市計画法の定義としては、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。都市計画区域として指定された区域のうち、既に市街地になっている区域や公共施設を整備したり、面的な整備を行うことにより積極的に整備・開発を行っていく区域として区分されます。市街化区域では、さらにその利用目的に応じて、建築可能な建物が制限されています。用途地域を定め、土地利用の内容を規制し、また補助的地域地区を定めて地域の特色に合わせた制限を掛けており、これらの規制によって、良好な都市環境の市街地の形成を目指す区域です。

市街化区域の特則として、下記事項があげられます。

  • 1,000㎡以上の開発行為を行おうとする者は、原則として県から開発許可を受けなければならない。
  • 建築物を新築や増改築移転(防火地域及び準防火地域外において増改築移転部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く)をしようとする者は、特定行政庁または指定確認検査機関に申請して建築確認を受けなければならない。
  • 2,000㎡以上の土地取引については、国土利用計画法に基づく届出を行わなければならない。
  • 農地法による農地転用・転用目的権利移動について、農業委員会への事前の届出で行うことができる。

2.市街化調整区域

都市計画法の定義としては、「市街化を抑制すべき区域」とされます。この区域では、開発行為及び都市施設の整備も原則として行われません。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域です。ただし、一定規模までの農業用施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業等による整備等は可能です。既存建築物を除いては、全般的に農業等の田園地帯とすることが企図されています。また、市街化調整区域では市街化を抑制するため、原則として用途地域を定めていません。


~農地転用~

農地(田、畑等)の所有権を移転し、またはその他の権利を設定若しくは移転しようとするとき、或いは農地の所有者自らが、農地以外(宅地、駐車場等)にするとき、又は農地を農地以外のものにするため、その所有権を移転し、またはその他の権利を設定若しくは移転しようとするときは、農地法による許可または届出を得ることが必要です。これらの手続きを経ずに農地転用等をすることはできません。田や畑を増やしたい、畑を駐車場にしたい、休耕地に家を建てたい等、農地に絡む計画がある場合には農地転用が必要となります。

【主なケース】

  • 耕作目的で農地の売買、贈与、賃借等をする場合
    農地法第3条1項許可申請
  • 相続等による権利の取得の場合
    農地法第3条の3第1項届出
  • 農地を農地以外(宅地・駐車場等)にする場合
    農地法第4条1項許可申請(調整区域の白地)
    農地法第4条1項7号届出(市街化区域)
  • 農地を農地以外のものに転用するため、権利を設定、移転するとき(宅地、駐車場等にするため、売買、贈与、賃借等の設定、移転)
    農地法第5条1項許可申請(調整区域の白地)
    農地法第5条1項6号届出

許可及び届出について、各自治体により申請期間が設けられています。
また、許可後には、許可の目的に沿った転用がなされているか否かを判断するため、農業委員会へ定期的に書面で報告することが義務付けられていますのでご注意ください。


~事前協議~

高崎市は、計画的な市街化の形成により本市の健全な発展を図るため、宅地開発事業や中高層建築物の建築を行う方に対し、事前協議制度を設けています。事前協議は住みよい町づくりを推進し、建築主等と近隣住民との間の円滑な事業の進行を図ることを目的としています。高崎市宅地開発指導要綱及び、高崎市中高層建築物の建築に関する指導要綱に基づく事前協議の対象となる事業は、以下のものです。

  1. 対象となる事業
    宅地開発事前協議の対象となるもの
    (1) 都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行う場合で、その規模が1,000㎡以上のもの
    (2) 建築物の建築を主たる目的としない土地造成でその規模が2,000㎡以上のもの
    (3) 既存の開発区域と一体の事業を行う場合で、既存の事業との合計開発規模が1,000㎡以上のもの

  2. 中高層建築物事前協議の対象となるもの
    (1) 近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域及び工業専用地域おける建築物で、地下を除く階数が5以上又は地盤面からの高さが15mを超えるもの
    (2) (1)に掲げる地域以外の地域における建築物で、地下を除く階数が3以上又は地盤面からの高さが10メ- トルを超えるもの。
    (3) 既存の建築物が増築によりその高さが(1)、(2)に該当するもの
    これらの事業を行う場合は、高崎市と事前協議が必要となります。


~審査会基準とは~

【 高崎市開発審査会基準(都市計画法第34条第14号)】

高崎市開発審査会は、平成15年12月1日より、開発審査会の基準を包括承認基準と個別提案基準の2つに分けて運用しおり、提案基準のなかで内容が極めて類型的な案件について定型的に処理し、手続きの合理化、迅速化を図るために包括承認基準を設けています。

  1. 包括承認基準として下記9基準があります。
    ①分家住宅 ②既存宅地内建物 ③敷地増 ④公共移転 ⑤指定集落内建物 ⑥用途変更2
    ⑦公的主体等開発地における建築 ⑧将軍塚工業団地還元地 ⑨居宅介護支援事業所II
  2. 個別提案基準として14基準があります。
    ①産業振興にかかわる工場 ②特定流通業務施設 ③用途変更1 ④社寺・仏閣・納骨堂等
    ⑤地区集会所等 ⑥公共公益施設 ⑦公共公益関連施設 ⑧研究施設 ⑨ゴルフ練習場 ⑩災害移転
    ⑪市街化予定建築物 ⑫有料老人ホーム ⑬介護老人保健施設 ⑭管理施設
    ⑮産業廃棄物処理施設 ⑯農産物直売所 ⑰その他

高崎市では、市街化調整区域内であっても、周辺住民の日常生活のため必要な店舗や沿道サービス施設等、必要な施設立地のため、例外的に開発行為が認められています。その要件が法第34条第1号から第14号に列記されていますが、このうち第14号(周辺市街化を促進する恐れがなく市街化区域内において行うのが困難又は著しく不適当な開発)の開発行為について許可する場合には、あらかじめ開発審査会の議を経る必要があります。これは、第14号が許可権者の裁量的要素が多いことから、公正かつ慎重な運用を行うために、第三者機関である開発審査会の審議を必要としているものです。この開発審査会の審議を必要とする基準が上記となります。